房地產(chǎn)代理銷售在中國(guó)是一個(gè)相對(duì)較新的行業(yè)，許多開(kāi)發(fā)商剛剛開(kāi)始嘗試。目前，除了開(kāi)發(fā)之外，如何與代理商簽訂委托代理合同，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商較關(guān)心的問(wèn)題之一。簽訂房地產(chǎn)代理銷售合同應(yīng)該注意哪些方面？
1.房地產(chǎn)代理銷售模式的選擇
根據(jù)委托人對(duì)代理人的授權(quán)大小，房地產(chǎn)代理銷售可分為總代理、獨(dú)家代理和包銷。
總代理是指委托人可以在一定期限內(nèi)選擇一個(gè)或幾個(gè)代理人作為同一地區(qū)的總代理，并按照協(xié)議規(guī)定的方式按照實(shí)際委托數(shù)量支付傭金。委托人可以直接與該地區(qū)的買家交易，而直接交易部分不向代理商支付傭金。
獨(dú)家代理是指委托人授予代理人在特定地區(qū)和一定時(shí)期內(nèi)以傭金為基礎(chǔ)進(jìn)行銷售的代理權(quán)。委托人不得在*的區(qū)域和時(shí)間內(nèi)委托其他第二代理人，預(yù)售商品房的所有權(quán)屬于委托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。
商品房包銷與獨(dú)家代理非常相似，但區(qū)別在于包銷商承擔(dān)出售剩余商品房的購(gòu)買義務(wù)。因此，在簽訂銷售代理合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定是總代理、獨(dú)家代理還是包銷是非常重要的。
不同的代理方式，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身情況和代理商的信用狀況選擇相應(yīng)的代理方式。
在這里，有必要提醒開(kāi)發(fā)商，在起草合同時(shí)，他們一定不要費(fèi)心，他們必須以書(shū)面形式表達(dá)選定的機(jī)構(gòu)。如果你選擇包銷，你應(yīng)該在合同中明確規(guī)定，房地產(chǎn)包銷商將為包銷范圍內(nèi)的房屋設(shè)定自己的銷售價(jià)格，允許其賺取高于開(kāi)發(fā)商給出的銷售底價(jià)的溢價(jià)，并對(duì)包銷期內(nèi)不能出售的房屋承擔(dān)購(gòu)買責(zé)任。
2.代理期限和委托任務(wù)
代理商的代理不可能無(wú)限期地售罄。因此，開(kāi)發(fā)商和代理商之間簽訂的銷售代理合同的主要條款之一就是確定銷售時(shí)間。同時(shí)，需要在合同中*具體時(shí)間的銷售金額，即*具體的寄售任務(wù)。銷售任務(wù)可以按平方米計(jì)算，也可以按套或建筑計(jì)算。無(wú)論采用哪種計(jì)量方法，都必須明確在特定時(shí)間銷售的房地產(chǎn)的具體數(shù)量。

3.獎(jiǎng)懲條款的設(shè)定
為了有效地促進(jìn)銷售代理工作，開(kāi)發(fā)商在代理合同中有一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)條款，即如果代理人提前出售其出售的房產(chǎn)，應(yīng)該給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。例如，根據(jù)提前時(shí)間，設(shè)置不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。
同樣，為了讓代理人明確自己的責(zé)任，讓代理人感到壓力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在合同中增加處罰條款。在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，如果代理人不出售約定的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按比例減少代理人的傭金。通過(guò)這種機(jī)制，可以有效調(diào)動(dòng)代理商的積極性和主觀能動(dòng)性，將他們的經(jīng)濟(jì)效益和銷售業(yè)績(jī)聯(lián)系起來(lái)。獎(jiǎng)懲條款應(yīng)與上述委托任務(wù)相結(jié)合，使代理人更加明確自己的責(zé)任，成為開(kāi)發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。

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